Идеальный старт проекта: деньги, ответственность, мастер-план
Приветствую! Я Алексей Март, основатель бизнес-хаба MART Bespoke Properties. Сегодня обойдемся без «стиля» и «красоты». Поговорим о деньгах, ответственности и архитектурном менеджменте. Обсудим, как запустить проект так, чтобы довести его без потерь, дать вам заработать и сделать вас по завершению стройки счастливее, чем до неё. Это именно то, к чему стремится осознанный заказчик. И если это о вас, то давайте начинать.
В предыдущих статьях я рассказал, почему вложения в строительство нового дома, досугового или бизнес-объекта — это не только история о финансах, но и о новых возможностях, самореализации и увеличении капитала. Описал новую роль продюсера на стройке. Именно продюсер мыслит шире, чем архитекторы, строители и инженеры. Он олицетворяет новую культуру строительства. Я пояснил, что в эпоху легко генерируемых изображений сегодня важна не красивая дизайн-картинка, а РЕШЕНИЕ, которое предоставит вам компания.
В этой статье нас ждет серьезный разговор о самых важных аспектах, на которые стоит обратить внимание заказчику. Продуманность и комплексный подход, умение видеть риски и минимизировать их, — основа успеха. Может, это то, что вы понимаете подсознательно, но не формулировали так четко. Или не думали, что с этим делать.
Уверен, наша беседа принесет пользу независимо от бюджета и типа вашего проекта, так как я рассуждаю абсолютно реально, на основе более 15 лет управления сложными проектами. А в этом видео я рассказываю про самый важный секретный ингредиент для успеха.
Самое страшное, что может случиться во время стройки
Как говорится, страху нужно смотреть в лицо. Увидеть его ясно, чтобы после этого он превратился в нечто иное.
Что может быть самым страшным при стройке? Вариантов множество. Загибайте пальцы.
- Потеря нескольких лет и десятков миллионов рублей не приведет к строительству объекта мечты. Проект может замереть и превратиться в недострой, который можно продать в лучшем случае за треть. Ошибки заказчика дома станут финансовыми потерями.
- Дом все-таки будет построен ценой титанических усилий, но не принесет радости. Даже элитная загородная недвижимость может не согревать душу или не приносить удовольствия от проживания.
- Дом будет готов за несколько лет, а затем возникнет необходимость переезда. Вы решитесь на продажу, но сможете получить сумму ниже себестоимости даже с учётом инфляции.
- И, пожалуй, самый неприятный вариант. Апогей разочарования. Вы построите дом, начнете в нем жить и поймете, что сделали не то. Объект может оказаться слишком большим или слишком маленьким. Вы думали, что будете там жить на выходных/полгода/летом, но из-за дальней дороги или инфраструктуры планы остались лишь мечтами. Вам требовался дом как инструмент развития, а получился лишь объект недвижимого имущества, который вызывает тяжелые вздохи сожаления.
Моя задача как продюсера вашего инвестиционного строительного проекта — помочь спланировать всё грамотно, рассчитать силы, верно определить направление и реализовать всё так, чтобы новый объект действительно вывел вашу жизнь на новый уровень. В этом и заключается ценность дома.
Деньги, деньги, деньги
В любой стройке есть две досадные истины: люди недооценивают расходы и переоценивают свою способность контролировать процесс. По первому пункту, — к ЛЮБОЙ (даже грамотно составленной) смете смело добавляйте 20% для оптимистичного случая с проектом на 2-3 года.
Почему итоговая смета растёт? Причин несколько. Это инфляция и повышение цен во всех сферах. В России ежегодно цены растут в среднем на 10%. Проблема не в недочетах при первичном аудите сметы строительства. Такова реальность.
Добавьте к списку причин переделки из-за ошибок проектировщиков, строителей. Этот пункт критически недооценен. Дизайн-проект дома — это не сочинение в формате DOCX, не презентация и не программа. Это база того, что нужно знать перед стройкой.
Премиальный уровень пространства определяется тем, как хорошо подогнаны и спрятаны технические и дизайн-элементы. Подвиньте один объект на 10 сантиметров, и решение, например, конвектор или кондиционер, уже не поместится. Либо придется все переделывать, либо идти путем «и так сойдет». Вечная классика строительства в РФ.
Дизайн-проекты, если и не содержат ошибок, то зачастую недостаточно детализированы. Многие открытия приходится делать уже в ходе работ и так, как описано выше. Экономия на качественном дизайн-проекте совершенно не оправдана в проектах, стоимость которых превышает хотя бы 15 миллионов рублей. Современные дома не терпят небрежного отношения к проектированию.
Еще одна брешь в бюджете — замена поставщиков и поиск новых решений. В последние годы цепочки поставок материалов и решений в России постоянно меняются. Что-то застревает на таможне, компании уходят с рынка, появляются новые игроки (в том числе местные). Смета, которая была актуальна даже 2-3 года назад, не работает сегодня. Нужно постоянно держать руку на пульсе, искать новые возможности, оптимизировать старые пути. Для минимизации рисков нужно успевать за переменами.
И еще один фактор потери денег. Речь об изменении пожеланий заказчика по ходу проекта.
Не спорю, заказчик в проекте — царь и бог, но переделки есть переделки. Я был в проекте, в котором построили около 1000 метров офисных пространств, возвели стены, приступили к инженерке, и кабинеты показались тесноваты. Заказчик приказал снести всё, перечертить и построить заново.
У монахов-буддистов есть подобная практика. Они долго и старательно создают мандалы — рисуют цветным песком сложные узоры с впечатляющим количеством деталей. После десятков часов работы, когда изображение полностью готово, мандалу уничтожают. Монахи уверены, что практика помогает им расти духовно. Вероятно, так и есть. Но, полагаю, вы не хотите, чтобы ваш проект стал подобной мандалой, которую уничтожают после создания.
Чтобы обезопасить себя, вам потребуется точное задание, десятки вопросов от продюсера строительного проекта, детальный дизайн проект.
Потолок бюджета
По практике скажу, что самые разные заказчики не любят отвечать на вопрос о бюджете проекта. Видимо, воспринимают его как попытку заглянуть в чужой кошелек. Меня как продюсера строительства это не интересует, но я должен понимать общий бюджет постройки +- 30%. Ясность позволяет предлагать релевантные решения.
Полагаю, «разбег» в 30% кажется вам избыточным. Вы же, покупая автомобиль за 10 млн, не ожидаете, что в итоге его цена вырастет до 13 млн (хотя в декабре 2025 мы и такое видели). А при строительстве такие перемены реальны. Люди ждут прирост капитала через недвижимость. И это верно. Но на первом этапе придется пройти этап вложений, а не доходов.
Не забывайте, при ежегодной инфляции на уровне 10% три года строительства дадут увеличение стоимости на 30%. А ведь еще есть дополнительные работы, добавленные в проекты решения и риски. Так что… если сегодня на этапе проекта посчитали стоимость строительства дома или иного объекта в 100 млн, нужно предположить, что через 2-3 года его себестоимость превратится в 130 млн. Можно ли этого избежать? Да. Например, приобретя материалы заранее и разместив их у нас на складе. Либо делая умную оптимизацию сметы со мной. Не говоря о том, что число правок и переделок нужно сводить к нулю за счет профессионального управления проектом.
Скажу сразу, что точный бюджет проекта известен лишь ближе к концу этапа проектирования. До этого мы оперируем рыночными метриками и своими предыдущими кейсами. На самом берегу вам необходимо понимать общий бюджет проекта и иметь готовность увеличить его на 20-30%. Игнорирование вопроса о бюджете сродни езде на машине с закрытыми глазами!
Матрица принятия ответственности
Я и команда MART Bespoke создаем ясную матрицу ответственности, которая описывает все этапы проекта и всех поставщиков. Я знаю, что заказчики в России не любят подписываться. Ответственность тяготит, и это понятно. Увы, это одна из главных причин перерасхода бюджета и хаоса на строительной площадке. Если вы спросите, как не потерять деньги при стройке, я скажу, что во главу угла нужно ставить понимание и контроль.
Если вы хотите создать недвижимость мирового уровня, вам придётся соответствовать нашему духу работы и организовывать процесс со своей стороны. Это не так сложно. Во-первых, потребуется согласовать фазы проекта и график платежей. Во-вторых, описать механизм принятия решений. Что остаётся на стороне продюсера и исполнительной команды, а что определяете вы. Важнейший пункт — как вы принимаете решения внутри семьи. Лучше определиться на берегу, за что отвечает муж, а за что — жена. О, сколько семей было разрушено ремонтом!
Абсолютно нормально, чтобы она занималась интерьерами, а он — общим объемом, инженерией и всеми финансами. Если роли смешаны, деньги улетают, сроки горят, ответственность растворяется.
Мастер-план проекта: главный документ
Мастер-план — залог успеха проекта. Это то, что отличает дизайн-концепцию и уверенность «да мы можем построить что угодно» от профессиональной работы по мировым стандартам.
Мастер-план — это не презентация, а изображение того самого РЕШЕНИЯ с высоты птичьего полета. Мастер-план в MART Bespoke — это не просто план-график, а гораздо более широкий документ. Это дорожная карта проекта, которую используют все: архитектор, заказчик, инженер, подрядчики, продюсер. В мастер-план входят параметры проекта, все ключевые задачи с их взаимосвязями, сроками, KPI и многое другое. Знаю много случаев, когда даже серьезные стройки в России ведут без плана-графика. И это тот случай, где горят деньги в строительстве.
Создать мастер-план проекта — сложный этап проекта, в котором задействованы архитекторы, строители, консультанты. Нужно видеть всю картинку целиком, понимать правильную стадийность выполнения работ и все взаимосвязи, даже скрытые. Отсутствие мастер-плана строительства — причина и источник хаоса на стройке.
Рабочая группа и коммуникация
Вавилонская башня не была построена из-за коммуникационных барьеров. Это легенда, но она близка к реалиям современных строек.
Последние 15 лет я налаживаю коммуникацию в сложных проектах. Я взял на себя роль связующего звена, чтобы провалы в общении не привели к краху. Я прошёл всё — от схем на салфетке и созвонов по Скайпу с другим континентом до чатов, почты, Slack, Gira и прочих инструментов.
Стройка в России по-прежнему не сильно цифровизована. Новая культура строительства и взаимодействия пока не создана в полной мере. Многие прорабы не то что не готовы работать в сложных системах, но и в мессенджерах общаться не любят.
Если вы работаете с продюсером, вам нужен только его телефон. Обо всё остальном позаботится команда. Мы следим за прохождением всех ключевых точек и собираем отдельные рабочие группы, когда нужно обсудить принципиальные решения. Например, если нужно поменять высоту фасадных окон или изменить систему кондиционирования.
Идеальный старт: способ защитить капитал
Идеальный старт дает три преимущества:
1. Деньги под контролем. Не в формате «посчитаем потом», а структурно:
где риски, где экономия, где рост стоимости.
2. Проект в управлении, а не в хаосе. Вынесены смыслы, роли, временные рамки, ответственность, контекст.
3. Мастер-план. Документ, который удерживает весь проект 3–5 лет.
И это единственный способ, как частный объект — дом, база отдыха, мини-отель, резиденция — превращаются в капитальный актив, а не в бюджетную брешь.
Гарантия и стоимость владения
Говоря о деньгах, нельзя проигнорировать вопросы гарантий и обязательств.
Важно отметить, что для всех объектов, построенных вместе с MART Bespoke, действует гарантия.
Мы поддерживаем клиентов с наиболее частыми проблемами, среди которых:
● ремонт и замена фурнитуры на кухне и в гардеробе;
● замена треснувших поверхностей;
● обновление и перенастройка системы «Умный дом» и т.д.
Также до того, как вы создали дом своей мечты, я сориентирую вас по расходам, которые лягут на вас после запуска объекта в эксплуатацию.
Это:
● коммунальные платежи и налоги;
● плата управляющей компании;
● регулярное обслуживание мультимедиа систем;
● клининг, мойка окон;
● обслуживание и обновление фасадов;
● садовые услуги;
● охрана и прочий персонал.
Старт проекта напоминает плавание через океан к берегам вашей мечты. Согласитесь, любое плавание лучше начинать с опытным штурманом, исправными навигационными системами и прекрасной командой, а не только с надеждами и великим «Авось». Пишите! Давайте создадим объект, который станет для вас источником силы.
Меня зовут Алексей Март, я основатель компании MART Bespoke Properties. Больше обо мне и моих проектах вы можете прочитать на сайте. Если у вас есть запрос на уникальную недвижимость или сценарное архитектурное проектирование, воспользуйтесь архитектурным ботом. Подписывайтесь на личный канал и покупайте мой дизайнерский фарфор Domique.
