СМАРТ-подход: умные решения для осознанных заказчиков

Приветствую! Я Алексей Март, основатель бизнес-хаба MART Bespoke Properties. По моей статистике большинство креативных архитектурных идей у частных заказчиков не доходят до реализации. Если типовые дома у нас научились стабильно хорошо строить, то индивидуальная архитектура и базы отдыха реализуются все еще с большим трудом.

.Сегодня поговорим о смарт-подходе к инвестиционным проектам и как воплощать их в жизнь. Это подход, который давно работает в мире — в США, Канаде, Европе — и практически отсутствует в России, хотя он мог бы сэкономить людям миллионы и открыть новые уровни архитектуры. Не буду жаловаться о том, как всё работает в России, а расскажу про отработанные мировые практики для инвестиционных проектов в строительстве.

В больших международных девелоперских компаниях всё построено по единой схеме. Базой для принятия решения является глубокий анализ и комплексный подход к оценке проекта. Во главу угла ставится стратегия и капитализация, а не эмоция. Формат «нравится/не нравится‎» или не работает. Каждый элемент — от участка до цвета дверей — привязан к экономике, логике эксплуатации, поведению человека, стоимости владения и будущей капитализации объекта. Ясность и продуманность решения гарантируют успешность строительства и долгий срок жизни объекта.

Можно ли перенести этот подход на частные проекты: дома, шале, мини-отели, базы отдыха, винодельни, фермы, рыболовные и охотничьи базы? Разумеется, можно. И это просто. Но… в России почему-то почти никто так не поступает. Здесь делают либо по принципу «давай побыстрее», либо «я хозяин и так вижу», при этом многие проекты не то что не доходят до прибыли, но не доживают до реализации.

Смарт-подход позволяет соединить в систему три аспекта:

● Стратегию.

● Архитектуру и инженерию.

● Экономику.

Стратегия актива позволяет ответить на основополагающие вопросы:

● Зачем объект создается?

● Как он будет работать, привлекать трафик и окупаться?

● Какую ценность он несет?

● Кому он нужен?

● Что будет через пять-десять лет?

● Как объект повлияет на жизнь владельца или его бизнес?

Ответы на эти вопросы помогут еще на берегу определить будущую ценность дома (отеля или другого объекта) и рассматривать архитектуру как инструмент влияния и создания новых смыслов, а не просто стены и крышу на участке земли.

Строительство без стратегии напоминает возведения отеля в пустыне – без проложенных дорог, ясного курса и известности для посетителей.

Архитектура и инженерия позволяют сделать так, чтобы дом, отель или офис имели свою атмосферу и смысл, подкрепленные единым качеством во всём. Объект должен оставаться красивым, энергоэффективным, удобным, логичным, несущим выгоду владельцу, а не вечные проблемы с ремонтом и переделками.

Это не история о стиле, это прагматичный взгляд. Только так инвестиции в недвижимость – на стадиях проектирование и реализация – в сумме дадут успех, а не разочарование и потерю капитала.

Экономика помогает точно рассчитать средства.

Ошибиться с финансами так же опасно, как не рассчитать количество топлива в самолете во время полета через океан. Если «горючего» не хватит, то весь проект окажется на дне. Всё относительно просто для типового модульного дома, который вы можете приобрести на сайте. Создание индивидуальной архитектуры и интерьерных решений – сложный процесс, в котором финальная смета рождается ближе к середине процесса. Нужны глубокое понимание процесса создания недвижимости и свежие кейсы, чтобы с точностью хотя бы до 10% рассчитать смету объекта. Сориентироваться во всём этом помогает стратег и продюсер строительного проекта.

Что нужно знать перед стройкой? Список внушительный. Необходимо определить:

● стоимость строительства;

● стоимость эксплуатации;

● стоимость технического обслуживания;

● будущее увеличение цены объекта;

● ликвидность;

● возможность сдачи;

● потенциал роста;

● источники траффика;

● отличия от соседних объектов;

● и многое другое.

Без этих данных оценка ROI строительного проекта невозможна.

Когда применяется системный подход, объект начинает жить как полноценный актив. В противном случае он превращается в закопанные деньги с набором исправлений, переплат и разочарований.

В США, Канаде, Германии, Австрии, Испании, Италии — практически везде — заказчик получает не просто дом или отель.

Он получает:

● feasibility study (целесообразность проекта);

● cost-benefit analysis (анализ выгоды);

● lifecycle cost (стоимость владения);

● engineering planning (план инженерных решений);

● operational scenario (как и с кем объект будет работать в жизни);

● exit strategy (что будет, если продать, расширить, модернизировать).

Это и есть проектное управление премиум-уровня. В России заказчику чаще предлагают совсем другое –красивые рендеры и список материалов. И всё. Никакой стратегии, никакой экономики, никакой долгой логики. Сильные пространства так не строят. Так создают проблемы.

Звучит грустно. Но еще печальнее видеть неудачи своими глазами. Рассмотрим на примере.

Вчера я увидел очередной масштабный проект по созданию «продвинутой туристической территории в России». Люди, которые разрабатывали презентацию мастер-плана, поместили в него всё: бизнес-парк, отель, эко-деревню, спортивный центр, оздоровительный центр, детские площадки… и это не исчерпывающий список.

Объект расположен у реки в чистом поле в 4.5 часах езды от Москвы.

Не затрагивая тему инвестиций, задам вопрос: КТО и ПОЧЕМУ будет ездить работать в этот бизнес-парк? Разве легко заставить человека потратить на дорогу четыре с половиной часа, а не отправиться в другой отель в полуторах часах езды? Как привлекать арендаторов и делать объект прибыльным? Вопрос риторический. Отсутствие сценарного проектирования очевидно.

Это исключительно сложный проект, в котором нужно делать очереди реализации, считать затраты в нескольких томах. И необходимо понимать логику трафика. Без этого умные архитектурные решения не принимаются, а планы остаются лишь фантазиями.

Логика понятна. Один из сценариев – разработчики хотели анонсировать гигантский проект с красивой презентацией, привлекли часть средств. Решили поставить рядом 100 быстровозводимых домиков и продавать их здесь и сейчас, обещая 500% прибыли ввиду близости «лучшего туристического объекта». Извините, это напоминает Остапа Бендера с его девелоперским проектом.

Если вы хотите создать прибыльную недвижимость в чистом поле, как сегодня фантазируют арабы с городом NEOM в пустыне, нужны огромные средства. И даже они не всегда решают. Похоже, что амбициозный город в ОАЭ умрёт на стадии опытного прототипа. Кейс в 4.5 часах от Москвы нужно пересобирать без абстрактных «бизнес-центров», слой за слоем.

Бренд объекта привлекает трафик и увеличивает капитализацию актива. Это факт. Многие знают, как грамотно развивать бренд? Ведь это не просто маркетинг, а исполнение объекта, команда, ценности, удобство и многое другое! Недостаточно написать: «премиальный». Нужно понимать, из какого города к вам будет ездить персонал, и как вы будете его обучать и контролировать.

Логика создания прибыльного актива сложна, но в ней нет магии. Магия лишь в том, чтобы заставить в России работать это так же, как в самых продвинутых странах мира. От стройки до еды на кухне и чистки снега. Обычно проект растаскивают в разные стороны и получается обычный, не очень прибыльный актив. С окупаемостью 5 лет, вот только почему-то его продают сегодня. А хорошие, популярные загородные отели окупаются за 12..20 лет. Когда нет стратегического подхода, в лучшем случае вы можете рассчитывать на такой ROI.

Ранее мы поговорили о РЕШЕНИИ по строительству объекта. От планирования ваших задач в архитектуре до полной схемы реализации проекта. Смарт-подход к созданию прибыльного актива — это такое же РЕШЕНИЕ, но в нём больше измерений: бренд, трафик, драйверы доходности, персонал, сравнения с конкурентами, схема финансирования и многое другое. И такие ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЕШЕНИЯ мы разрабатываем с командой MART Bespoke.

Прибыльный актив — это хорошо звучащий аккорд, в котором должны ясно звучать все ноты.

Моя работа — привнести в частные проекты ту модель, которой живёт большой девелопмент – как у Сбера и Sminex. Но без бюрократии, без «корпоративной надстройки», без лишних людей. Я знаю, как хорошо планирует и реализует проекты Сбер, Sminex, Capital Group и другие ведущие девелоперы. Мы с командой предлагаем схожий подход для частных заказчиков и семейных офисом: по-взрослому, профессионально и честно. Полноценная проектная и архитектурная навигация, которая становится фундаментом успеха заказчика.

Когда я захожу в проект, я смотрю не только на архитектуру, но и на:

● смысл объекта;

● архитектурные и интерьерные решения;

● динамику траффика;

● финансовая модель;

● стоимость владения;

● эксплуатационные риски;

● инженерные решения;

● экологичность проекта

● юридические тонкости и лицензии;

● сценарии расширения и реновации;

● и на то, работает ли всё это вместе.

Это и есть смарт-подход. Не магия, не навороты, а простая совокупность правильных решений.

Данный подход применяют в России все крупные институциональные инвесторы. Например, когда Сбер строит курорты «Мрия» или «Манжерок», у них есть полное ИНВЕСТИЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ. Не ощущение, не мечты, а детальная продуманность всех аспектов.

У частных инвесторов, желающих вложить деньги в свой отель, рыболовную базу, винодельню или иной доходный актив, есть много сложностей по сборке всех слоёв. Это невероятная работа! В этой и прочих статьях я рассказываю, что при всём уважении к вашему капиталу, современные объекты стали слишком сложны, а конкуренция – высока, чтобы браться за всё самостоятельно.

Современный подход – это честное и прозрачное бизнес-партнёрство. Вы можете обратиться ко мне и MART Bespoke за ИНВЕСТИЦИОННЫМ РЕШЕНИЕМ, личным продюсированием вашего девелоперского проекта или получить разовую консалтинговую поддержку на любом этапе – для этого есть форма консультации на сайте.

Вместе со мной работает команда экспертов из Италии и Канады – знаковых стран в мире качественной недвижимости. В первой выросли иконы архитектурного стиля, а во второй – одни из лучших загородных девелоперских проектов, к тому же в схожем с Россией климате. В MART Bespoke мы предлагаем глобальныйопыт для российского рынка, чтобы вывести проект премиальный уровень вне всяких сомнений. Вы будете общаться не только со мной, но с людьми, которые годами управляли прибыльными активами по всему миру.

Генри Форд однажды сказал: «Думать — самая трудная работа. Поэтому этим занимаются столь немногие‎». Мы занимаемся и бережём наших клиентов от известных русских проблем: долго думать и не браться за дело либо лететь вперёд сломя голову. И приглашаем вас вместе продумать все детали вашего инвестиционного проекта, чтобы вы непременно достигли успеха и добились поставленных целей. Как в плане увеличения капитала, так и решения более глубоких и разносторонних жизненных задач.

==

Меня зовут Алексей Март, я основатель компании MART Bespoke Properties. Больше обо мне и моих проектах вы можете прочитать на сайте. Если у вас есть запрос на уникальную недвижимость или сценарное архитектурное проектирование, воспользуйтесь архитектурным ботом. Подписывайтесь на ичный канал и покупайте мой дизайнерский фарфор Domique.